二手房买卖中，卖方未按约定注销房屋抵押，买方该如何维权？

问题：买方购买二手房时，卖方告知房屋存在银行抵押，合同约定卖方应在过户前注销抵押，但卖方收取首付款后，未用于偿还贷款注销抵押，导致无法办理过户，买方能否要求解除合..

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二手房买卖中，卖方未按约定注销房屋抵押，买方该如何维权？

发布时间：2025-12-09 12:06 热度：

问题：买方购买二手房时，卖方告知房屋存在银行抵押，合同约定卖方应在过户前注销抵押，但卖方收取首付款后，未用于偿还贷款注销抵押，导致无法办理过户，买方能否要求解除合同并索赔？

解答：买方有权解除合同，并要求卖方返还已付款项、支付违约金及赔偿损失。卖方未按约定注销房屋抵押，导致合同目的无法实现，构成根本违约，买方可行使法定解除权。

案例：2024 年 3 月，赵某与陈某签订《二手房买卖合同》，约定陈某将一套抵押给银行的商品房以 160 万元出售给赵某，赵某支付首付款 60 万元，陈某用该款项偿还银行贷款并注销抵押，双方在抵押注销后 10 日内办理过户手续。赵某按约定支付首付款后，陈某未偿还贷款，而是将款项用于其他投资，导致房屋抵押无法注销，过户手续无法办理。赵某多次催告无果，诉至法院，要求解除合同、返还首付款 60 万元，并赔偿房价上涨损失 15 万元。法院判决支持赵某的全部诉讼请求。

法律分析：根据《民法典》第 563 条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方有权解除合同。卖方注销房屋抵押是二手房过户的前置条件，属于合同主要义务，卖方收取首付款后未按约定注销抵押，导致过户无法实现，构成根本违约。同时，根据《民法典》第 588 条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，买方也可选择主张违约金或赔偿实际损失（如房价上涨差价）。

上海房产律师建议：买方购买抵押房产时，应核实抵押金额、还款情况，要求卖方提供银行贷款合同；合同中明确约定卖方注销抵押的期限、首付款的用途（需专项用于偿还贷款）及违约责任；可将首付款存入第三方监管账户，约定待抵押注销后再支付给卖方，降低资金风险；卖方未按约定注销抵押的，买方应及时发出书面催告函，保留送达证据；催告后合理期限内仍未注销的，及时起诉解除合同并索赔，避免房价上涨导致损失扩大。

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