借他人名义买房，房屋产权归属该如何认定？​

问题：购房者因无购房资格（如限购政策），借用亲友名义购买房产，房屋登记在亲友名下，但全部购房款由购房者支付，双方签订借名买房协议，后亲友反悔主张房屋归其所有，购房者能否要回房屋？​

解答：若借名买房协议合法有效，购房者有权要求确认房屋归其所有或要求亲友协助办理过户手续。借名买房的产权归属，关键在于协议是否合法、购房者是否实际出资并占有使用房屋、是否符合限购政策的例外情形。​

案例：2021 年，张某因不符合某市购房政策，与亲友李某签订《借名买房协议》，约定张某以李某名义购买一套商品房，全部购房款（首付 + 贷款）由张某支付，房屋实际由张某占有使用，待张某具备购房资格后，李某协助办理过户手续。2024 年张某具备购房资格，要求李某办理过户，李某反悔，主张房屋登记在其名下，应归其所有，拒绝过户。张某诉至法院，提交了借名买房协议、购房款支付凭证、物业费缴纳记录等证据。法院经审理认为，借名买房协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，张某实际出资并占有使用房屋，判决确认房屋归张某所有，李某协助办理过户手续。​

法律分析：根据《民法典》第 217 条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但不动产权属证书仅具有推定效力，并非绝对的权利证明。若当事人能提供充分证据（如借名买房协议、出资凭证、实际占有证据等）证明借名买房的事实，且协议不违反法律强制性规定（如不规避国家限购政策、不损害社会公共利益），法院会支持实际权利人的主张。但如果借名买房是为了规避限购政策，且购房者至今仍不具备购房资格，法院可能认定协议无效，仅支持购房者要求返还购房款的请求。​

上海房产律师建议：借名买房存在较大法律风险，尽量避免；若确需借名，应签订书面借名买房协议，明确双方权利义务、房屋归属、过户条件及违约责任；保留完整的出资凭证（如银行转账记录、购房发票等），确保款项从实际购房者账户支付；实际占有房屋后，保留物业费、水电费、维修费等缴纳记录，证明实际使用情况；及时关注购房政策变化，在具备过户条件时尽快办理过户手续；避免借用无血缘关系的他人名义买房，降低反悔风险。