租赁期限届满后，承租人继续使用房屋，出租人未提出异议，租赁关系如何认定

在房屋租赁实践中，租赁期限届满后常出现承租人继续使用房屋，而出租人未明确反对的情况。这种状况下租赁关系的认定，关乎双方的权利与义务，需要依据法律规定及实际情形来判断。​

解答​

根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。这意味着原租赁合同中的租金、房屋使用等条款仍然对双方具有约束力，但租赁期限不再是固定的，而是变成了不定期租赁。不定期租赁的任何一方当事人均有权随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。合理期限通常根据租赁用途、房屋腾退难度等因素综合确定，一般在一到两个月左右较为常见。例如，承租人用于居住的房屋，出租人通知解除合同的合理期限可能为一个月；若用于商业经营，考虑到经营场地更换的复杂性，合理期限可能延长至两个月。​

案例​

老张将一套房屋出租给小赵，租赁期限为两年。两年期满后，小赵觉得房屋位置便利，想继续承租，便口头向老张提出续租请求，老张未作明确回应，但也未要求小赵搬离。小赵于是继续居住，并按原合同约定的租金标准每月向老张支付租金。半年后，老张因个人原因想收回房屋，通知小赵在半个月内搬离，小赵认为老张突然要求自己搬离不合理，双方因此产生纠纷。​

法律分析​

在本案例中，租赁期限届满后，小赵继续使用房屋，老张未提出异议且接受了小赵支付的租金，依据法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期。老张作为出租人有权随时解除合同，但应当在合理期限之前通知小赵。然而，老张仅给予小赵半个月的搬离时间，该时间短于一般认定的合理期限，损害了小赵作为承租人的合法权益。小赵有权要求老张给予合理的腾退时间，如一个月或根据实际情况协商确定的更长时间。同时，在合理腾退期限内，小赵仍有权按照原租金标准继续使用房屋。​

律师建议​

出租人方面：​

明确续租意向：当租赁期限届满，若不打算续租，应及时在期限届满前告知承租人，避免因未明确态度导致承租人继续使用房屋形成不定期租赁关系。若同意续租，应重新签订书面租赁合同，明确续租期限、租金调整等重要条款，避免后续纠纷。​

谨慎行使解除权：若形成不定期租赁关系，在行使解除权时，务必给予承租人合理的腾退时间，并以书面形式通知承租人，明确告知腾退期限及逾期不搬离的法律后果。同时，保留好通知的相关证据，如邮寄凭证、短信记录等，以备后续可能的纠纷。​

承租人方面：​

主动协商续租：租赁期限临近届满，若有续租意愿，应提前与出租人沟通，争取签订书面续租合同。若出租人未明确表示续租或不续租，在继续使用房屋前，也应再次确认出租人态度，避免因擅自继续使用房屋而陷入不利境地。​

维护自身权益：若形成不定期租赁关系且出租人要求解除合同，承租人有权要求合理的腾退时间。若出租人给予的腾退时间过短，承租人可与出租人协商延长，协商不成的，可通过法律途径维护自身权益，如向人民调解委员会申请调解或向法院提起诉讼，要求法院确定合理的腾退期限。