共有房产单方处分的法律效力认定​

案例：张某与李某系夫妻关系，婚后共同购买一套商品房，产权登记在张某名下。后张某因个人债务急需资金，未经李某同意，擅自与王某签订房屋买卖合同，约定房屋总价 160 万元，王某支付定金 20 万元。李某得知后明确表示反对出售该房屋，要求王某退还房屋相关文件，王某以合同已签订且支付定金为由拒绝，主张继续履行合同。张某因无法取得李某同意，无法办理过户手续，王某诉至法院，要求张某继续履行合同并承担违约责任。​

法律分析：《民法典》第 301 条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。本案中，案涉房屋为张某与李某夫妻共同共有，张某单方处分房屋未取得李某同意，属于无权处分。根据《民法典》第 597 条，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。同时，参照司法实践案例，王某作为买方，在签订合同时未核实房屋共有情况，未要求配偶出具同意出售证明，不属于善意第三人，无法取得房屋所有权。​

律师建议：买方在购买二手房时，务必核实房屋产权是否为共有，若为夫妻共有，需要求夫妻双方共同签字确认，或提供另一方同意出售的书面声明及公证文件；涉及继承共有房产的，需所有继承人出具同意出售证明。共有人应明确表示同意出售，避免单方处分引发纠纷，若一方擅自处分，需承担双倍返还定金或赔偿房价上涨损失的责任。中介机构应履行尽职调查义务，核实房屋共有情况，提醒买方注意风险，否则需承担相应的过错赔偿责任。