310万买下“天井房”，院内竟藏公共窨井，卖家未告知被判赔偿

案例导入

2023年9月，张某与徐某签订《上海市房地产买卖合同》，以310万元购买徐某名下的一套房屋。同年11月，房屋变更登记至张某名下。12月，因二楼下水道堵塞，物业工作人员进入张某家天井维修，此时张某才得知自家院内存在两个下水道窨井。张某认为，窨井存在异味、可能产生沼气，且会降低房屋价值，徐某在出售时故意隐瞒这一情况，遂诉至法院要求赔偿违约损失18.6万元。徐某辩称，张某在签合同前便已发现窨井盖，自己不存在隐瞒，且房屋售价本就低于同期其他房屋。

上海房产律师分析

上海市闵行区法院审理后认为，根据诚信原则，出卖人负有告知房屋真实、完整情况的义务，应当将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人。案涉房屋院内存在窨井维修口，维修人员需进入院内实施维修，会对居住造成影响，且窨井可能产生异味、存在管道堵塞隐患，这些情况会影响买方对房屋交易意愿及价格的判断。徐某对此明知却未主动披露，应对买方承担赔偿责任。同时，现场可见窨井处瓷砖与其余瓷砖有明显差异，张某看房时虽注意到不同，但未审慎核实即签约，亦存在一定过失。法院综合考虑双方过错，酌情判决徐某赔偿张某违约损失2万元。

法律法规

《中华人民共和国民法典》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

《中华人民共和国民法典》第五百条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。

《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。

上海房产律师提醒

二手房交易中，卖方应恪守诚信，对可能影响房屋价值、买方购买意愿的重大事项负有主动披露义务，包括房屋质量问题、权利瑕疵、环境问题等。买方也应尽到合理审慎的注意义务，看房时对明显可见的瑕疵应及时核实。本案提示我们：对于院落内的公共设施、房屋周边环境等情况，买卖双方都应保持足够关注，避免因信息不对称引发纠纷。一旦发现问题，最好以书面形式固定，作为后续维权的依据。