案例导入

2023年6月，在上海工作的李女士和丈夫通过某物业公司租下一套两居室。看房时屋内还有租客居住，堆满家具，夫妻俩没能看到房屋全貌，但因满意户型和装修风格，当天便签约付款。然而，当上一任租客的家具被搬走后，眼前的景象让前来收房的李女士夫妇傻了眼：卧室和阳台墙面上大片霉斑清晰可见，部分壁纸脱落，空气中弥漫刺鼻霉味，屋内的墙角处竟然还长着几簇蘑菇。此外，卫生间因需重做防水层短期内无法使用。物业公司虽答应处理但维修进度缓慢，李女士诉至法院要求赔偿损失。

上海房产律师分析

上海闵行法院审理认为，提供符合安全、卫生标准的居住环境是出租人的核心义务，其中不仅包括提供功能完备的设施，还要保证房屋不危及承租人的健康和安全。从医学常识和社会大众的普遍认知来看，房间内滋生霉菌、长出蘑菇，显然不符合基本的居住卫生标准。对于物业公司提出的“看房即免责”的抗辩，法院明确予以驳回：李女士看房时，房屋内堆放的家具在客观上遮挡和掩盖了墙面霉变等严重问题，作为普通租客在短暂的看房过程中难以发现这类隐藏瑕疵，符合情理。如果仅仅因为租客看过房，就推定其自愿接受所有既存的、甚至影响健康安全的重大瑕疵，从而免除出租人本应承担的根本性合同义务，于法不符。法院最终判决物业公司赔偿李女士各项损失5000余元。

法律法规

《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

《中华人民共和国民法典》第七百三十一条：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

《上海市居住房屋租赁管理办法》第八条：出租的居住房屋及其附属设施应当符合消防、治安、防灾、卫生等方面的标准和要求，并具备供水、供电等必要的生活条件。

上海房产律师提醒

承租人在租房时，应尽量查看房屋空置状态下的真实情况，若看房时无法查看全貌，可在合同中增加“房屋交付时需符合基本卫生居住标准，否则承租人有权解除合同”的条款。发现墙面霉变等问题后，应立即拍照、录像固定证据，并通过微信等方式通知出租人，保留完整沟通记录。出租人则应如实告知房屋存在的瑕疵，交付前对房屋隐患主动进行排查维修，避免因隐瞒质量问题承担违约责任。