在租赁关系存续期间，若租赁房屋面临拆迁，承租人的生产经营或居住安排将受到重大影响，其合法权益的保障成为关键问题。由于涉及到出租人与拆迁方、承租人与出租人的多重关系，承租人权益保障较为复杂。​

解答​

租赁合同约定优先：若租赁合同中对租赁期间房屋拆迁相关事宜有明确约定，如拆迁补偿款的分配方式、因拆迁导致合同提前解除的违约责任等，应首先按照合同约定执行。例如，合同约定若房屋拆迁，拆迁方给予的停产停业损失补偿归承租人所有，那么在实际拆迁时，承租人有权依据合同约定主张该项补偿。​

法定权益保障：在没有合同约定或约定不明的情况下，根据相关法律法规及拆迁政策，承租人一般享有以下权益：​

搬迁补偿：承租人因拆迁需要搬迁，有权获得搬迁费用补偿，包括设备搬迁、拆卸、运输、安装调试等费用。这些费用旨在弥补承租人因拆迁导致的实际搬迁损失。​

停产停业损失补偿：对于用于生产经营的租赁房屋，承租人有权获得停产停业损失补偿。补偿标准通常根据房屋被拆迁前的经营效益、停产停业期限等因素确定。例如，当地政府规定按照上一年度月平均净利润乘以停产停业期限计算，或者按照房屋面积乘以一定的补偿单价计算。​

装饰装修损失补偿：若承租人对租赁房屋进行了装饰装修，且该装饰装修在拆迁时仍具有剩余价值，承租人有权获得相应的补偿。补偿金额一般通过评估确定，考虑装饰装修的折旧程度、剩余使用年限等因素。​

案例​

老孙将自己的一处临街商铺出租给林某经营服装店，租赁期限为五年。第三年时，该区域因城市规划面临拆迁。拆迁方与老孙就房屋拆迁补偿事宜达成协议，但未涉及林某作为承租人的相关权益。林某得知拆迁消息后，要求老孙给予搬迁补偿、停产停业损失补偿以及对店内装修的补偿。老孙认为拆迁是政府行为，自己没有义务对林某进行补偿，双方为此产生争议。​

法律分析​

在本案例中，由于老孙与林某的租赁合同中未对房屋拆迁相关事宜进行约定，应依据法律规定保障林某作为承租人的合法权益。林某有权获得搬迁补偿，以弥补其搬迁服装店所产生的费用，如搬运设备、重新布置店铺等费用。对于停产停业损失补偿，林某经营的服装店因拆迁无法正常营业，其有权根据当地拆迁政策及店铺经营状况获得相应补偿。关于店内装修补偿，若林某的装修经评估仍具有剩余价值，拆迁方或老孙应给予林某相应补偿。老孙作为出租人，在与拆迁方协商拆迁补偿事宜时，应将承租人林某的权益纳入考虑范围，若老孙已获得包含承租人权益部分的补偿款，应按照法律规定将属于林某的部分支付给林某。​

律师建议​

合同签订阶段：​

明确拆迁条款：出租人与承租人在签订租赁合同时，应充分考虑房屋可能面临拆迁的情况，明确约定在租赁期间若房屋拆迁，双方的权利义务。包括拆迁补偿款的分配方式、合同提前解除的通知义务、违约责任等。例如，可约定拆迁补偿款中搬迁补偿、停产停业损失补偿、装饰装修损失补偿等分别归属于哪一方，以及一方违反约定时应承担的赔偿责任。​

约定通知义务：合同中应约定，若出租人知晓房屋可能拆迁的信息，应及时通知承租人，以便承租人提前做好经营或居住安排。同时，约定承租人在接到通知后的配合义务，如配合拆迁方进行房屋评估等。​

拆迁发生时：​

承租人方面：承租人应及时了解拆迁政策及进展情况，主动与出租人沟通，明确自身权益。若认为自身权益未得到保障，可向拆迁方或相关政府部门反映情况，要求协调解决。必要时，可通过法律途径，如申请行政复议或向法院提起诉讼，维护自己的合法权益。在主张权益过程中，要注意收集和保存相关证据，如租赁合同、装修费用发票、经营收入凭证等，以证明自己的损失和应得的补偿。​

出租人方面：出租人在得知房屋拆迁消息后，应按照合同约定及时通知承租人，并积极与拆迁方协商，争取将承租人的合法权益纳入拆迁补偿范围。若已获得包含承租人权益部分的补偿款，应及时、足额支付给承租人，避免因截留补偿款引发纠纷。同时，与承租人协商合同提前解除后的善后事宜，如剩余租金退还、房屋腾退等，妥善处理双方关系。