当租赁房屋出现质量问题时，责任认定较为复杂，需综合多方面因素考量。首先要看房屋质量问题出现的时间节点，是在租赁前就已存在，还是在租赁期间因承租人使用不当或其他原因导致。其次，租赁合同中对于房屋维修责任的约定至关重要。若合同明确约定了维修责任的承担方，在无特殊情况下，应按合同约定执行。此外，还需依据相关法律法规来判断责任归属。​

解答​

租赁前已存在的质量问题：若房屋质量问题在租赁前就已存在，且出租人在签订租赁合同时未如实告知承租人，那么出租人应承担主要责任。除非双方在合同中另有约定，否则出租人有义务对房屋进行维修，确保房屋符合约定的使用用途。若因质量问题导致承租人无法正常使用房屋，承租人有权要求出租人承担违约责任，如减少租金、延长租赁期限或解除合同，并要求赔偿损失。​

租赁期间出现的质量问题：​

因承租人使用不当导致：若质量问题是由于承租人不合理使用房屋或故意损坏房屋设施设备造成的，承租人应承担维修责任，并赔偿由此给出租人造成的损失。例如，承租人违规使用大功率电器引发电路故障，导致房屋部分电器设备损坏，承租人需承担维修和更换设备的费用。​

因正常损耗或不可抗力等不可归责于双方的原因导致：对于因房屋正常损耗，如墙面自然老化、门窗正常磨损等，一般应由出租人承担维修责任。若因不可抗力，如地震、洪水等自然灾害导致房屋损坏，双方均无需承担过错责任，但出租人应及时对房屋进行修复，承租人应给予必要的配合。在房屋修复期间，根据实际情况，双方可协商调整租金或延长租赁期限。​

合同有约定的情况：若租赁合同明确约定了房屋维修责任的承担方式，只要该约定不违反法律法规的强制性规定，就应按照合同约定执行。例如，合同约定由承租人负责日常的房屋维修保养，而对于重大结构问题由出租人负责维修，那么在出现相应问题时，双方应按约定履行各自义务。​

案例​

小张租了一套两居室的房子，入住后不久发现卫生间天花板出现严重漏水现象，导致卫生间及相邻卧室的部分墙面受潮发霉。小张联系房东老王，要求其尽快维修。老王却称合同中约定了房屋日常维修由小张负责，拒绝承担维修责任。小张认为漏水问题并非自己使用不当造成，不应由自己承担维修费用，双方为此产生纠纷。​

法律分析​

根据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。在本案例中，虽然老王与小张在租赁合同中约定了房屋日常维修由小张负责，但卫生间天花板漏水属于房屋质量问题，并非因小张正常使用导致的日常损耗。而且，老王作为出租人，有义务保证房屋在租赁期间符合约定的用途。因此，即便合同有关于日常维修的约定，对于此类房屋本身的质量问题，老王仍应承担维修责任。若老王拒绝维修，小张可自行维修，并要求老王支付维修费用，或者因房屋质量问题影响正常居住使用，小张有权要求老王减少租金或者延长租赁期限。若漏水问题严重影响居住安全，小张还可依据法律规定解除租赁合同，并要求老王返还剩余租金和押金，同时赔偿因房屋质量问题给自己造成的损失，如重新寻找住所产生的费用、因墙面发霉导致部分物品损坏的损失等。​

律师建议​

合同签订阶段：​

明确维修责任：双方在签订租赁合同时，应清晰、明确地约定房屋维修责任的承担方式。对于常见的房屋质量问题及维修范围，应进行详细列举，避免出现模糊不清的条款。例如，可具体约定哪些设施设备的维修由出租人负责，哪些由承租人负责，对于因不可抗力等特殊情况导致的维修责任也应有所提及。​

约定通知义务：合同中应约定当房屋出现质量问题时，承租人的通知义务及通知方式。承租人应在发现问题后的合理时间内通知出租人，以便出租人及时了解情况并采取相应措施。同时，也应约定出租人收到通知后的回应时间和维修期限，若出租人未在规定时间内履行维修义务，承租人可采取的救济措施，如自行维修并要求出租人承担费用等。​

出现质量问题时：​

承租人方面：当发现房屋存在质量问题时，承租人应第一时间以书面形式通知出租人，详细描述问题的具体情况，并保留好通知的凭证，如邮件、短信或快递单据等。在等待出租人维修期间，应尽量避免因质量问题导致损失扩大，如因漏水及时采取措施防止物品被浸泡等。若出租人未按约定履行维修义务，承租人可根据合同约定和法律规定，采取合理的救济措施，如自行维修或委托第三方维修，但要注意保留好维修费用的相关票据，以便后续向出租人主张权利。​

出租人方面：收到承租人关于房屋质量问题的通知后，出租人应及时响应，尽快安排维修人员对房屋进行检查和维修。若因特殊原因无法及时维修，应与承租人进行沟通协商，说明情况并确定合理的维修期限。在维修过程中，应确保维修质量，避免因维修不当导致后续问题再次出现。同时，若因维修需要进入承租人居住空间，应提前与承租人协商好时间，尽量减少对承租人生活的影响。​