购房者购买抵押房，若抵押权人行使抵押权，可能影响购房者权益。若出卖人在出售房屋时未告知购房者房屋已抵押情况，购房者有权请求撤销购房合同，并要求出卖人返还已付购房款及利息，赔偿损失。若购房者明知房屋已抵押仍购买，在抵押权人行使抵押权时，房屋可能会被拍卖、变卖以清偿债务。但根据相关法律规定，抵押物转让的，抵押权不受影响，不过抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。若因抵押权人行使抵押权导致购房者无法取得房屋所有权，购房者可依据购房合同向出卖人主张违约责任，要求出卖人返还购房款、赔偿损失。同时，若抵押权人在实现抵押权过程中存在过错，如未依法定程序进行拍卖等，购房者也可向抵押权人主张相应赔偿。​

案例​

钱女士购买了一套二手房，卖家未告知钱女士房屋已抵押给银行。在钱女士支付大部分房款后，银行因卖家未按时偿还贷款，行使抵押权，申请法院拍卖该房屋。钱女士得知后，认为自己权益受到严重侵害，要求卖家退还房款并赔偿损失。卖家表示无力退还房款，钱女士遂将卖家和银行一并告上法庭。​

法律分析​

在此案例中，卖家未履行告知义务，隐瞒房屋已抵押事实，导致钱女士在不知情的情况下购买房屋，钱女士有权撤销购房合同。卖家应返还钱女士已付房款及利息，并赔偿钱女士因此遭受的损失。对于银行，在行使抵押权时，若依法定程序进行，无需对钱女士承担责任。但如果银行在实现抵押权过程中存在过错，如未合理通知钱女士或未依法进行拍卖导致房屋低价出售等，银行需对钱女士的损失承担相应赔偿责任。法院将根据各方提供的证据，判定卖家和银行应承担的责任。​

律师建议​

购房者在购买房屋前，务必通过房产登记部门或专业中介机构查询房屋产权状况，确定房屋是否存在抵押等权利瑕疵。若房屋存在抵押，要求卖家明确告知抵押情况，并在合同中约定相关风险承担条款。​

在签订购房合同时，明确约定若因房屋抵押问题导致交易受阻或购房者权益受损，卖家应承担的违约责任和赔偿方式。​

若发现自己购买的房屋面临抵押权人行使抵押权情况，及时咨询律师，收集相关证据，如购房合同、付款凭证、与卖家沟通记录、银行行使抵押权的通知等，通过法律途径维护自身合法权益，向卖家和可能存在过错的抵押权人主张赔偿。​