物业擅自停水停电，业主有家不能回                   

【案件简介】 

关炜说，2005年6月，他在石河子开发区一个小区购买了一套住宅，住了进去。两年后，石河子某物业公司进入该小区接管物业。“因物业公司擅自改变物业服务费的价格，却并没有配备相应的服务，小区物业管理混乱，物业服务无法得到保障。” 关炜说，因不满物业服务，很多小区居民拒交物业费。而物业公司就利用代收水电费的权利捆绑收取物业管理费，“他们多次采取破坏供电线路、停运住宅垃圾、关停电梯等手段，胁迫小区业主交物业费，后社区居委会出面才得以解决”。关炜说，这些事件发生后，因物业公司依然不按物业服务承诺提供服务，自己坚持拒交物业费。“从2011年下半年起，物业公司开始以我不交物业费为由拒收水电费，2012年12月底，物业公司又强行将我家的电停掉。”关炜说，为此他找到物业公司，却被物业公司告知“必须先交清物业费，才能交水电费，否则无法供电”。

  寒冷冬季，家中却遭断电，关炜多次向社区居委会、供电公司等相关部门反映情况，但住宅供电问题始终得不到解决。无奈，从2012年12月底到2013年5月，关炜被迫一直在外租房居住。

【法院判决】

法院审理认为，关炜与供电部门是供用电合同法律关系，关炜享有合理用电的权利，承担交付电费的义务。物业公司只是接受委托代收电费，无权对电力用户采取停电措施。物业公司的停电行为侵犯了关炜用电的权利，其停电行为具有过错，应当赔偿关炜受到的损失。依法判决物业公司在判决生效之日起3日内赔偿关炜各项损失合计4000元。

【律师分析】

基于小区公共利益保护的考虑，物业公司亦不得因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同，涉及不同的合同当事人，小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司。

 

根据权利义务相一致的原则，用水用电人有义务交纳水费和电费，供水、供电公司有义务按照约定供水、供电。也就是说，用水用电人有要求供水、供电的权利，而供水、供电公司相应的享有收取水费电费的权利。根据双务合同履行中抗辩权行使的原则，如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务，则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务，即供水供电公司此时有停水停电的权利。可见，享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司而非物业管理企业。

 

在物业服务合同中，双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下，赋予物业管理企业停水停电的权利是不合理的，因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三人即供水供电人的同意，否则是无效的。并且，由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务，即使供水供电公司授权物业管理企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段，物业管理企业也不能以停水停电催缴物业服务费用，因为供水供电不是物业管理企业提供的服务，其从供水供电公司得到授权的范围是有限制的。